As alterações à licença AL estão a ter impacto no arrendamento de casas de curta duração em Portugal

O mercado de arrendamento de curto prazo em Portugal, amplamente conhecido como Alojamento Local (AL), tem sido há muito uma opção popular de investimento, especialmente em regiões procuradas como o Algarve. As regulamentações introduzidas em 2024 prometem redefinir a forma como os proprietários podem operar, trazendo mudanças significativas tanto para investidores experientes como para novos participantes, determinando como as casas em Portugal podem ser alugadas.

Resumo das Alterações

Transferência de Licenças de AL

Anteriormente, ao abrigo da lei Mais Habitação de 2023, as licenças de AL tornaram-se intransferíveis após a venda da propriedade, gerando incertezas para os investidores. No entanto, a partir de novembro de 2024, esta restrição foi eliminada. Agora, ao adquirir uma propriedade com uma licença de AL existente, esta é automaticamente transferida para o novo proprietário. Esta mudança reabre oportunidades para investidores interessados em propriedades com histórico de aluguer, acrescentando valor às listagens de AL existentes.

Poder das Autoridades Municipais

Os municípios locais receberam maior controlo sobre as licenças de AL para enfrentar a escassez habitacional. De acordo com as novas regras, os municípios podem designar “zonas de contenção”, áreas onde novas licenças de AL podem ser restringidas. Se está a considerar investir em regiões de elevada procura como Lisboa ou o Algarve, é essencial verificar os regulamentos locais, pois as zonas de contenção podem limitar a possibilidade de obter uma nova licença de AL.

Datas de Expiração das Licenças

Anteriormente, as licenças de AL estavam sujeitas a renovações periódicas com uma data de validade a partir de 2030. As novas reformas eliminam esta exigência de renovação, reduzindo significativamente a carga administrativa para os proprietários. Esta alteração garante maior estabilidade para o planeamento a longo prazo, permitindo que os investidores se concentrem na otimização das operações de aluguer sem preocupações com renovações frequentes.

Aprovação do Condomínio

Se é proprietário de uma propriedade num condomínio, agora é necessário um voto favorável de dois terços da associação de condomínio para se opor às operações de AL em edifícios partilhados. Isto é especialmente importante em áreas urbanas, onde os vizinhos podem ter preocupações sobre ruído ou aumento do tráfego. Garantir uma boa comunicação com a sua associação de condomínio pode ajudar a evitar disputas e atrasos na preparação do imóvel para aluguer.

Impacto para os Investidores Imobiliários

A reinstauração da transferibilidade das licenças é um desenvolvimento positivo para os investidores, tornando as propriedades com licenças de AL existentes mais atrativas no mercado. Contudo, a autoridade expandida dada aos municípios significa que os investidores devem manter-se vigilantes e informados sobre os regulamentos locais, especialmente em áreas sujeitas a restrições mais rigorosas.

Para aqueles que procuram expandir o seu portefólio de propriedades, é crucial monitorizar as atualizações sobre zonas de contenção na área-alvo. Esta abordagem proativa pode ajudar a evitar limitações inesperadas em novas licenças e a alinhar a sua estratégia de investimento com as regulamentações em evolução.

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Pontos-Chave para Proprietários de AL

• As licenças agora podem ser transferidas após a venda da propriedade, restaurando a confiança dos investidores.
• Os municípios têm mais controlo sobre a emissão de novas licenças em áreas de alta procura.
• Não há mais prazos de renovação, simplificando o planeamento a longo prazo para os proprietários.
• A aprovação do condomínio continua a ser necessária, especialmente para propriedades em edifícios partilhados.

Perguntas Frequentes

P: O que acontece se a minha propriedade estiver numa zona de contenção?

R: Nas zonas de contenção, os municípios podem limitar novas licenças de AL. Se a sua propriedade já tiver uma licença de AL, esta permanece válida, mas obter uma nova licença pode ser um desafio.

P: Posso transferir uma licença de AL ao vender a minha propriedade?

R: Sim, a partir de novembro de 2024, as licenças de AL são totalmente transferíveis quando uma propriedade é vendida, tornando as propriedades com licenças existentes mais valiosas.

P: Ainda preciso da aprovação do condomínio para operar um AL no meu apartamento?

R: Sim, a aprovação do condomínio continua a ser necessária. No entanto, se dois terços dos proprietários do condomínio votarem contra as operações de AL, poderá não ser possível continuar a operar o seu aluguer.